一、商业贷款

1、商业贷款的定义

具有完全民事行为能力的自然人，购买沈阳本市住房时，以其所购买的产权住房做为抵押物，向银行申请的住房商业性贷款。

2、办理商业贷款时需要准备的要件

买方： 

身份证	户口本	婚姻证明
收入证明	银行流水	首付流水余额

卖方： 

身份证	户口本	婚姻证明
房证	契证	收款卡

3、银行政策标准

①贷款成数和现行利率 

②如何判断几套住房贷款 

③确定贷款年限

a、借款人年龄：男女75-年龄-1（不支持顶贷）。

b、房龄：45-房龄-1（不支持顶贷）。

以上a/b两者取最低值。

4、商业贷款办理流程 

二、公积金贷款

1、公积金贷款的分类 

2、办理公积金贷款时需要准备的要件

身份证	婚姻证明
公积金卡	房证契证

3、公积金管理中心政策标准

贷款额度

a、首套二套均可贷8.5成
b、个人上限78万，夫妻双方102万，三人126万
c、缴存公式 ：贷款金额=个人月缴存额/个人缴存比*0.5*12*贷款年限*1.2
d、最高可贷账户余额22倍，不足2万按2万计算
以上各数值取最低值

贷款年限

a、50-房龄，最长贷30年；
b、男不超过68，女不超过63或不超过法定退休年龄后5年；
以上取低值为客户的贷款年限。

4、公积金贷款办理流程

三、常见知识问答

1.问：如何提取住房公积金？
   答：1、执行时间：房证或备案合同时间在2024年4月1日至2024年9月30日；

          2、提取类型：本地市公积金贷款、组合贷款、商贷；

          3、提取形式：

          ①预提首付款：办理贷款时提取（只限本地公积金贷款和组合贷款）；

          A新房预提取，首付款大于2成的可以提取，最多提取金额=全部首付-2成首付，且不能超过账户余额；

          B二手房预提取，不超过购房首付款且不超过账户余额；

          举例说明1：客户A购买新房，房子总价80万，首付40万，公积金贷款40万，账户余额30万，最多可以提取24万。

          举例说明2：客户B购买二手房，房子总价80万，首付40万，公积金贷款40万，账户余额40万，最多可以提取40万。

          ②贷款后提取首付款：贷款放款后提取（适用本地市公积金贷款、组合贷款、商贷）不区分新房还是二手房，提取金额不超过购房首付款且不超过账户余额。

          举例说明1：客户C房子总价80万，首付40万，公积金贷款40万，账户余额50万，最多可以提取40万。

          举例说明2：客户D房子总价80万，首付24万，公积金贷款56万，账户余额50万，办理公积金贷款时已经预提取8万，贷款发放后，还可以提取16万。

2.问：公积金管理中心地点和联系电话？ 

3.问：买方替卖方提前解贷的注意事项有哪些？
   答：首先要了解是贷款购买还是全款购买：
          贷款购买：1.银行贷款已审批通过并下发审批承诺函；  2.必须权证部门已办理查档手续。
          全款购买：一定是查档完毕后，才可以还款。

4.问：提前还款的要求都是什么？ 

5.问：各银行及公积金的还款日是哪天？ 

6.问：我是商业贷款，已经放款完毕，去哪里取我的房证，契证呢？
   答：银行贷款发放完毕后，大约需要一个多月的时间，省行把房证、契证转给沈阳市各支行，贷款部在银行取回来后，由专业的派送专员提前一天与您电话预约时间和地点，第二天就会派送到您的手中。